Wird es nun nach dem Aus der Öl-Heizung auch zum Verbot für den Einbau von Gas-Heizungen kommen? Nach Plänen aus dem Wirtschafts- und Bauministeriums soll der Einbau fossiler Wärmeerzeuger für Gebäude ab 2024 untersagt werden.

Noch immer heizt der überwiegende Teil der Deutschen mit Gas- und Ölheizungen. Ein solches Verbot hätte also weitreichende Folgen für Immobilienbesitzer.

Im Bestand soll es keine sofortige Austauschpflicht geben, Reparaturen bestehender Heizungen seien möglich. Ginge eine Heizung kaputt, solle es eine Übergangszeit von drei Jahren geben, bis die entsprechenden Vorgaben erfüllt werden müssten. Spätestens 2045 soll die Nutzung von Öl- und Gasheizungen dann komplett per Betriebsverbot untersagt werden.

Bereits eingebaute fossile Heizungsanlagen sollen generell zudem nur noch maximal 30 Jahre laufen dürfen.

Achtung für Hauskäufer: bei einem Hauskauf besteht laut Gebäudeenergiegesetz bereits jetzt die Pflicht, innerhalb von zwei Jahren einen über 30 Jahre alten Heizkessel zu erneuern, wenn dieser noch nicht auf Nieder- oder Brennwerttechnik basiert.

Wer ist betroffen?

Von den rund 41 Millionen Haushalten in Deutschland heizt nach Angaben des Branchenverbands BDEW nahezu jeder zweite mit Erdgas, gefolgt von Heizöl mit knapp 25 Prozent und Fernwärme mit gut 14 Prozent. Stromdirektheizungen und Elektro-Wärmepumpen machen jeweils nicht einmal drei Prozent aus. Die übrigen sechs Prozent entfallen auf Feuerungsanlagen für feste Brennstoffe, wie Holz, Holzpellets, sonstige Biomasse und Kohle.

Bei Neubauten sind Wärmepumpen inzwischen das beliebteste Heizmittel der Wahl, jedoch werden im Bestand zu circa 70 Prozent Gas-Heizungen verbaut.

Was bedeutet ein Aus von Öl- und Gasheizungen ab 2024 für den Immobilienmarkt?

Gebäude mit fossilen Brennstoffen, wie Gas- oder Öl, werden bei einem Verbot schwerer zu vermitteln sein beziehungsweise, Eigentümer müssen mit einem erheblichen Preisabschlag rechnen. Käufer müssen die Sanierungskosten und den Umstieg auf ein Nachhaltiges Heizsystem in ihrer Finanzierung mit einkalkulieren. Dies wird sich in den Kaufpreisen niederschlagen.

Welche Wärmetechnik erobert nun den Markt?

Die Bundesregierung setzt vor allem auf die Wärmepumpe. Mit der Heizung, die thermische Energie umwandelt, lässt sich vor allem in Neubauten die neue Vorgabe leicht erfüllen. In vielen Altbauten lässt sich dagegen eine Gas- oder Ölheizung nicht ganz so simpel durch eine Wärmepumpe ersetzen. Um die 65-Prozent-Vorgabe erfüllen zu können, kann es auch zu Hybrid-Lösungen kommen. Dies sind zum Beispiel Hybridheizungen, eine Gasheizung kombiniert mit einer Wärmepumpe oder Solarthermie auf dem Dach.

Staatliche Förderungen für den Einbau der neuen Heiztechnik soll es insbesondere für Einkommensschwächere Haushalte geben. Genauere Pläne wurden diesbezüglich noch nicht bekannt gegeben. Fakt ist, der Investitionsaufwand wird für Hausbesitzer enorm werden.

Üblicherweise lassen sich die Banken eine längere Zinsbindung, über 15 oder 20 Jahre mit einem höheren Zinssatz bezahlen. Aktuell herrscht eine inverse Zinsstruktur vor, die kurzfristigen Darlehen mit 5 Jahren Laufzeit sind teurer und schlagen inzwischen mit über 4% zu Buche.

Experten rechnen damit, dass die Zinsen bis zur Jahresmitte weiter steigen werden und sich dann auf diesem Niveau einpendeln werden. Die Europäische Zentralbank (EZB) will ihren Leitzins weiter anheben, um die nach wie vor hohe Inflation zu bekämpfen.

Private Immobilienkäufer sind verunsichert, jetzt kaufen oder abwarten, kann ich mir eine Baufinanzierung aktuell noch leisten?

Je höher kurzfristige Zinsen steigen, desto pessimistischer sind die Akteure am Finanzmarkt für die nahe Zukunft.

Es wird zunehmend wichtiger, eine solide Baufinanzierung auf Basis eines gesunden Eigenkapitaleinsatzes aufzustellen.

Werden ältere oder energetisch unsanierte Gebäude unattraktiver für Immobiliensuchende? Die hohen Energiekosten lassen die Deutschen beim Immobilienkauf deutlich umdenken

Klima- und umweltfreundliches Wohnung gewinnt immer mehr an Bedeutung – nicht nur bei Immobilienkäufern, sondern auch bei Mietern. Insbesondere die gestiegenen Energiekosten rufen ein Umdenken hervor.

Welche Aspekte sind besonders wichtig?

Die Dämmung und eine Photovoltaikanlage zur Stromerzeugung sind der Erfahrung nach am meisten gefragt. Zunehmend nachgefragt wird inzwischen auch die Wärmepumpe, anstelle der bisher beliebten Gas-Heizung. Der Fokus liegt bei all diesen Gebäudeeigenschaften auf Energiesparmaßnahmen sowie Gebäudeautarkie.

Ältere Bestandsgebäude mit einer schlechten Energiebilanz haben es inzwischen schwerer. Die Nachfrage ist bemerkbar geringer, als bei vergleichbar großen Immobilien mit besserer Energiebilanz. Dies hängt insbesondere mit den gestiegenen Kosten für Sanierungen, dem allgemeinen Handwerkermangel und Lieferkettenproblemen zusammen.

Wenn der energetische Zustand in Ordnung ist, werden Bestandsbauten aktuell den Neubauvorhaben vorgezogen. Insbesondere, weil die Käufer nicht lange auf die Fertigstellung warten müssen und womöglich Handwerker ausfallen oder Lieferprobleme einen zeitnahen Einzug verhindern könnten.

Abschließend lässt sich sagen: ja, die Energiebilanz gewinnt zunehmend an Bedeutung und ist inzwischen ein wichtiger wertbildender Faktor für Immobilien geworden.

Ist jetzt der richtige Zeitpunkt eine Immobilie zu verkaufen? Sollte trotz des hohen Zinsniveaus weiterhin in Immobilien investiert werden? Mit diesen und weiteren Fragen haben wir uns kritisch auseinander gesetzt. Die Themen Energiekrise, Zinsanstieg, Inflation und gestörte Lieferketten sind in aller Munde.

Bauzinsen steigen weiter an

Innerhalb von neun Monaten hat sich 2022 der Zins für Baufinanzierungen mit zehn Jahren Zinsbindung von einem auf fast vier Prozent beinahe vervierfacht. Experten rechnen für Mitte und Ende 2023 mit gleichbleibenden bis maximal leicht steigenden Zinsen. Dennoch ist das Zinsniveau auf einem Level, wie schon lange nicht mehr – gepaart mit nach wie vor hohen Immobilienpreisen.

Mieter müssen tiefer in die Tasche greifen

Erstmal seit 2010 sind die Preise für Wohnimmobilien gefallen – doch Mieter spüren davon nichts. Die Neuvertragsmieten sind laut dem Immobilienpreisindex des Verbands der Pfandbriefbanken im dritten Quartal 2022 um 1,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal gestiegen – und um 4,8 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2021.

Eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen stoße auf einen Mangel bezahlbarer Objekte, denn der Neubau schrumpfe. Viele Interessenten, die sich angesichts der gestiegenen Finanzierungskosten derzeit kein Eigentum leisten wollen oder können, entscheiden sich zudem notgedrungen für eine Mietwohnung – der Bedarf ist deutlich höher als das Angebot.

Bereits 2022 sind die Mieten im Durchschnitt um fast 5 Prozent gestiegen. Der Trend wird voraussichtlich auch für 2023 anhalten. Vor allem in den Ballungsgebieten dürfte die Situation für Mieter noch schwieriger werden, die Preise werden noch schneller steigen.

Kein Immobilien-Crash aber sinkende Preise

Deutschlandweit sind die Kaufpreise für Immobilien im Durchschnitt um circa 10 Prozent gesunken, gemessen von Mai bis November 2022. Die Verunsicherung ist groß. Laut der DZ Bank sind die Prognosen für 2023 weitere Preissenkungen um circa 4 bis 6 Prozent zu erwarten. Wobei Immobilien in guten Lagen mit einer guten Energiebilanz laut den meisten Experten im Preis stabil bleiben werden oder sogar teurer werden.

Was heißt das für alle, die derzeit eine Immobilie kaufen wollen? Noch abwarten oder jetzt zuschlagen? Experten raten eher zum Zuschlagen, denn am Tiefpunkt einzusteigen ist schwer voraus zu sehen. Hinzu kommt ein großer Vorteil für alle, die viel Eigenkapital einbringen und wenig bis gar nicht finanzieren müssen.

Risiko Neubauimmobilie

Wie kaum eine andere Branche ist das Immobiliengeschäft auf günstige Kredite angewiesen – und nicht alle Unternehmen werden die Zinswende überstehen. Bauträger und Projektentwickler trifft es besonders hart, weil sie zum Teil fertig gestellten Wohnungen nicht mehr verkauft bekommen oder gar nicht erst mit dem Bau anfangen können, weil sich das Projekt nicht mehr rentiert.

Das bedeutet für Immobilienkäufer: Augen auf bei der Wahl des Bauträgers. Wer sich für eine Immobilie von einem Bauträger interessiert, sollte noch intensiver als zuvor prüfen, wie es finanziell um das Unternehmen steht, mit dem man bauen will.

Weniger Neubauten in 2023

Der Neubau in Deutschland ist wegen Lieferengpässen, stark steigenden Preisen beim Material und teureren Finanzierungen ins Stocken geraten. So ist die Zahl der Baugenehmigungen für neue Wohnungen in Deutschland im September 2022 eingebrochen.

Projektentwickler, die ganze Wohnungs- oder Gewerbeareale planen, halten sich zurück, da sie kaum noch kalkulieren können. Auch private Hausherren sagen wegen Kostensteigerungen Bauvorhaben ab. Das Interesse der Käufer wird sich somit notgedrungen vermehrt auf Bestandsimmobilien verschieben.

Energetische Sanierung wird für die Wertentwicklung von großer Bedeutung sein

Nicht nur regulatorische Vorgaben zwingen Immobilieneigentümer derzeit dazu, ihre Immobilien energetisch zu sanieren, auch die steigenden Heizkosten machen ein Handeln nötig. Dem entgegen stehen zwei große Probleme, 1) keine klaren Förderstrukturen und 2) mangelnde Fachbetriebe mit freien Auftragsbüchern.

Um Immobilien im Wert zu erhalten oder sogar zu steigern, ist eine energetische Sanierung heute unumgänglich.